Kh°ng Trng Hinh
Câu chuyn nhà ÇĂt
Bây gi©, báo chí låi Çua nhau Çæng tin v chuyn phân l©i mÜ®n n® mua nhà hå xuÓng m¶t lÀn n»a. ñă vÆy, ngÜ©i ta låi c̣n Ç̉n Çåi là nhà cºa trong vùng vÎnh San Francisco nào là lên giá, nào là dÍ bán l¡m. Mi ngÜ©i låi nhào vào ÇÎa Óc. NgÜ©i Çang ª nhà thuê th́ b¡t ÇÀu Çi lùng kim mua cho b¢ng ÇÜ®c m¶t cæn nhà Ç ª, tránh cänh tháng tháng móc túi trä tin cho chû, låi c̣n lâu lâu bÎ hoåch hoË Çû Çiu. KÈ có nhà r̉i th́ ngĂp nghé Ç°i lĂy cæn nhà l§n hÖn. ñă có nh»ng hàng ngÜ©i s¡p dài dài tåi nhiu væn pḥng bán nhà m§i. R̉i th́ bao nhiêu câu hƠi låi ÇÜ®c Ç¥t ra: mua nhà th nào cho có l®i; mÜ®n loåi n® nào th́ tÓt hÖn; phí t°n mua nhà, mÜ®n n® th nào là vØa phäi... Nói cho Çúng th́ nܧc MÏ cÛng Çă có nhiu luÆt l quy ÇÎnh nh»ng thû tøc ht sÙc ch¥t chë, ht sÙc chi tit v vø mua nhà, bán nhà, mÜ®n n®, Ç°i n® Ç bäo v dân chúng khƠi bÎ nh»ng "con cá mÆp" tÜ bän bóc l¶t. HÖn n»a, hÀu ht gi§i hành ngh ÇÎa Óc là nh»ng ngÜ©i bit lë công b¢ng và có ḷng lÜÖng thin. NhÜng mà ª Çâu mà ch£ng có ngÜ©i gian, ª Çâu mà låi không có nh»ng cºa tim treo ÇÀu dê, bán thÎt chó. NgÜ©i b́nh dân ḿnh kêu b¢ng "Coi vÆy mà không phäi vÆy". Dܧi Çây là mĂy thí dø sÖ khªi.
1. n không ÇÜ®c, bƠ.
H: Ba cái vø mua nhà, mÜ®n n® ª bên MÏ thit là l¶n x¶n. L¶n x¶n ht c«, nhiu khi Çă träi qua r̉i mà cÛng hiu không n°i! H̉i xÜa c̣n ª VN, khi ḿnh Çă chÎu mua m¶t cæn nhà giá 2 triu Ç̉ng là cÙ vic lĂy Çúng 2 triu båc gói vào mĂy t© nh¿t tŕnh, biu th¢ng cháu lĂy cái xe Honda chª låi chܪng kh k giĂy, giao tin là xong. Bây gi© mua nhà ª bên này sao mà nhÙc ÇÀu quá c«. Ngoài cái giá nhà phäi trä, ngÜ©i ta låi c̣n c¶ng thêm vào Çó mĂy chøc thÙ tin lå huÖ, lå ho¡c. Nào là tin escrow, tin title, tin sang tên... Ôi thôi Çû thÙ. Rit r̉i t© giĂy tính tin ḿnh phäi trä nó dài ḷng tḥng nhÜ m¶t cái s§ Táo quân. ñă vÆy, mi ngÜ©i låi chÎu m¶t lÓi tính tin khác nhau. CÛng th©i mua cæn nhà giá hai træm ngàn mà có ngÜ©i ch̀ trä tin giĂy t© c« hai ngàn mĂy trong khi có ngÜ©i phäi trä tÓi bÄy tám ngàn. Tôi không hiu tåi sao vÆy?
ñ: Có nhiu l do l¡m (1). L do chính Çáng cÛng có mà l do tr©i Öi, ÇĂt h«i cÛng có.
H: Nghïa là cÛng có khi ḿnh bÎ tính tin sai, Çáng trä ít mà cuÓi cùng låi bÎ "såc" nhiu? Sao h̉i Çó nghe anh nói là MÏ nó có khiu... tính tin, là ít khi h tính sai l¡m?
ñ: H ít tính sai nhÜng Çôi khi h "såc" Äu. Tính ǵ Çúng nĂy Çă là giƠi nhÜng ch̀ ÇÜ®c nhÜ vÆy cÛng là giƠi thÜ©ng thÜ©ng vÆy thôi, chÜa có ǵ xuĂt s¡c. Tính sai mà ngÜ©i ta bÎ "såc" phäi nhÆn chÎu, tính ai mà ngÜ©i bÎ c¡t c° vÅn vui vÈ thĂy r¢ng ḿnh bÎ "såc" h®p l: cái Çó m§i thit là tính giƠi.
H: Thí dø?
ñ: Thº lĂy món tin chi phí trä cho escrow làm thí dø. ñây là l phí trä cho m¶t cÖ quan trung gian làm giĂy t© sang tên lúc mua, bán nhà. Khi cÖ quan này làm vic cho ḿnh, h së tính công. Cái Çó là ÇÜÖng nhiên r̉i. H Çâu có xin ÇÜ®c food stamps? Bây gi© m§i hƠi coi ai phäi trä thÙ tin Çó? Dù luÆt pháp chính phû không ghi rơ ai phäi trä, nhÜng tøc l mua bán nhà trong mi vùng Çu có ÇÎnh rơ. Tåi Santa Clara County ch£ng hån, ngÜ©i bán nhà phäi trä tin này. VÆy mà có rĂt nhiu vø mua bán, nhĂt là nh»ng trÜ©ng h®p không qua trung gian ÇÎa Óc, for sale by owner ch£ng hån, chû nhà thÜ©ng t́m cách b¡t ngÜ©i mua nhà phäi trä tin này.
H: Nu chû nhà ghi trong kh ܧc là phí t°n giĂy t© së cÜa Çôi næm mÜÖi, næm mÜÖi th́ có công b¢ng không?
ñ: Không. Theo thông l trong vùng này th́ ngoài tin escrow c̣n có rĂt nhiu món tin khác n»a mà chû bán phäi trä m¶t træm phÀn træm, không có cÜa, có xÈ ǵ ht? NhÜ tin bäo hiÍm chû quyn, tin thu sang tên cûa county, tin bäo him sºa nhà..., trä ht, ngÜ©i bán phäi trä ht. Ch£ng qua là khi mua nhà For Sale By Owner không có agent nên chû nhà ho¥c vô t́nh, ho¥c cÓ hiu sai theo lÓi có l®i cho h nhÜ vÆy mà ngÜ©i mua không bit Çó thôi.
H: Mua nhà m§i cÛng không có agent, chû thÀu có ÇÓi xº v§i ḿnh... t nhÜ vÆy không?
ñ: CÛng tùy nhà thÀu, nhÜng thÜ©ng là h xº ngÜ©i mua c̣n... t hÖn vÆy n»a. Ngoài tin escrow, h c̣n t́m cách b¡t ngÜ©i mua nhà phäi trä thêm nhiu thÙ tin khác v§i thông l. Låi nói chuyn cái tin trä escrow. ñă b¡t ngÜ©i mua phäi trä tin này, h låi c̣n s¡p xp sao Çó Ç cÖ quan escorw låi chính là ngÜ©i cûa h. M¶t c¡c cÛng không lt Çi Çâu ht.
H: Nu ḿnh bit rơ mi chuyn, cÜÖng quyt không chÎu cho nó "såc" th́ thôi ch§ ǵ?
ñ: CÛng có khi, bit Çó mà cÛng Çành chÎu, không làm sao hÖn ÇÜ®c. Nh¢m lúc nhà m§i Çang Ƕ, thĂy ḿnh bit, có khi h vui ḷng "de" låi. H nghï th này: th́ cÙ tính lÓ lên, ngÜ©i bÎ "såc" không bit th́ có æn, chØng nào g¥p ngÜ©i hiu rơ mi chuyn r̉i phän ÇÓi th́ m¶t ting sorry r̉i sºa låi mĂy h̉i. n ÇÜ®c th́ tÓt, æn không ÇÜ®c, bƠ. C̣n nhÜ g¥p th©i nhà cºa bán ào ào mà ngÜ©i mua bày Ç¥t Ç̣i hƠi, h kêu ngÜ©i khác tÙc th́. Trong nh»ng t́nh huÓng nhÜ vÆy, bit rơ là mua bán không b́nh thÜ©ng mà cÛng Çành phäi k tên dù là lúc cÀm bút, ḿnh Çau kh° nghin ræng, nh¡m m¡t, cau mày...
2. Lon coke nào cÛng giÓng nhau, nhÜng cÖm gà th́ mi dïa m¶t khác
H: Khi nhà thÀu quäng cáo là nu mua nhà m§i cûa h, h së lo cho ngÜ©i mua có ÇÜ®c phân l©i thĂp hÖn thÎ trÜ©ng. Có thÆt vÆy không?
ñ: Có th là thÆt l¡m. NhÜng bån hăy thº nghï th này: nu h xoay ÇÜ®c cho ḿnh m¶t món n® có phân l©i thĂp hÖn thÎ trÜ©ng th́ h phäi lĂy cái ǵ bù vào ch thĂp Çó ch§? DÍ ®t. H tæng giá nhà lên cao hÖn mà ḿnh không bit Çó thôi. Giá nhà m§i rĂt khó so sánh. ñáng lë giá bán là $222,000 h tæng lên $226,000, nhĂt là låi chÖi thêm vào Çó mĂy con sÓ lÈ, ngÜ©i mua khó bit l¡m. Sao vÆy? Bªi lë nh»ng khu nhà m§i, không khu nào giÓng khu nào. Kiu xây khác, vÎ trí khác, cách xây khác, vÆt liu khác... Cæn nhà có bán cao hÖn vài ngàn, dÍ dÀu ḿnh nh́n ra ch m¡c, rÈ? nhÜng mà nu thÎ trÜ©ng Çang có lăi suĂt 7.5% mà h cho ḿnh phân l©i 7% th́ ḿnh bit ngay là rÈ thĂy rơ. CÙ coi m¶t thí dø nhÜ th này cho dÍ hiu: cái lon co-ca th́ ª Çâu cÛng nhÜ nhau, Çâu có lon nào khác lon nào, nhÜng nói v cái dïa cÖm gà th́ thÆt t́nh, không tim nào giÓng tim nào. Giä dø ngÜ©i chû tim æn muÓn ÇÜ®c ting là bán rÈ hÖn ch khác, trong lúc ngÜ©i ta bán coke t§i 60 cents m¶t lon, ông ta ch̀ bán có 50 cents mà thôi. Dï nhiên, chû tim thit Çi 10 cents, nhÜng thay v́ ông ta bán dïa cÖm có $4.25 th́ bán tæng lên là $4.75. Ai bit là m¡c mà than! BƠ 10 xu mà v§t låi 50 xu låi ÇÜ®c ting là bán rÈ, dåi ǵ mà không làm? Con tép nhƠ xíu không Çáng bao nhiêu nhÜng lúc thä ra ai cÛng thĂy. Con tôm b¿ chành dành là vÆy mà ḿnh l¥ng lë lĂy v không ai hay. Tܪng mua rÈ, ai dè c̣n m¡c quá cha. Coi vÆy mà không phäi vÆy.
3. VØa cÀu nguyn, vØa hút thuÓc?
Chåy xe ngang qua m¶t khu dân cÜ, bån thĂy m¶t cæn nhà xinh x¡n, trܧc sân låi có c¡m m¶t cái bäng bán nhà. V nhà, bÓc máy gi ngÜ©i agent có tên trên bäng bán nhà, bån ch̀ muÓn bit xem cæn nhà Çó giá bao nhiêu, vÆy thôi. Bån nghï là ngÜ©i ta së vui vÈ cho bån bit ngay chi tit Çó không ÇÀy m¶t phút Ç̉ng h̉ v́ trên bäng c̣n có câu muÓn bit thêm chi tit th́ xin hƠi ông A, bà B. Không ng© câu chuyn trên Çin thoåi låi kéo dài gÀn nºa ting Ç̉ng h̉. Khi gác máy lên, té ra ḿnh chÜa bit chi nhiu v cæn nhà muÓn hƠi mà ngÜ®c låi, ngÜ©i agent bên kia ÇÀu máy låi hiu rơ, hiu rĂt rơ bån muÓn ǵ và låi có cä cái hËn së ÇÜa bån Çi coi mĂy cæn nhà khác vào chiu mai. Tåi sao hay vÆy? Là v́ h Çă ÇÜ®c huĂn luyn nh»ng phÜÖng pháp nói chuyn Ç¥c bit v cách trä l©i Çin thoåi cho nh»ng ngÜ©i hay th¡c m¡c nhÜ bån. NgÜ©i ta dåy agents r¢ng væn pḥng ÇÎa Óc không phäi là trung tâm cung cĂp tin tÙc v nhà ÇĂt mà là m¶t nÖi kim khách mua nhà, bán nhà. Khi nào có Çin thoåi hƠi v nhà, dù chuyên viên ÇÎa Óc bit rơ v cæn nhà Çó cÛng không nên trä l©i ngay, r¢ng ch̀ có 4% sÓ nhà bán ÇÜ®c trên thÎ trÜ©ng là do bäng c¡m mà thôi. H dåy ngÜ©i agent phäi xin li khách Ç Çi kim h̉ sÖ, nh© Çó m§i có c§ xin khách cái sÓ Çin thoåi. Vài phút sau m§i gi låi khách, m¶t là Ç kim soát coi ngÜ©i gi có thÆt tâm muÓn coi nhà hay không, hai là Ç cho khách náo nÙc muÓn bit thêm v cæn nhà. Cái ǵ cÛng vÆy. Càng bit ít, càng ṭ ṃ. ChØng bit ráo trÖn r̉i th́ låi... ht ham. Agents phäi luôn luôn nh§ là trä l©i khách càng ít, càng tÓt. Khách càng bit nhiu v cæn nhà, càng ht... muÓn xem. NgÜ©i agent cÛng phäi bit phÜÖng pháp Çiu khin cu¶c ÇÓi thoåi b¢ng cách Ç¥t câu hƠi sau ngÜ®c låi Ç tØ tØ dÅn khách t§i ch lĂy hËn Çi coi nhà. Khách hƠi cæn nhà có mĂy pḥng. "ThÜa, cæn nhà ông thĂy Çó có 3 pḥng ngû. Th ông Çang kim nhà có 3 pḥng hay 4 pḥng?"
Khách hƠi giá nhà bao nhiêu. "ThÜa ông, nhà này khoäng giá hai træm ngàn. Th ông cÀn mua cæn nhà c« chØng bao nhiêu tin?"
Khách cÀn bit nhà có ḷ sܪi hay không th́ phäi Çoán ngay là ngÜ©i này thích ḷ sܪi và cÙ vic hƠi låi r̉i tĂn công vào ch Çó. "ThÜa ông, cæn này không có ḷ sܪi nhÜng có m¶t cæn gÀn Çó, giá cä cÛng c« mà ḷ sܪi ÇËp mà låi Ăm cúng vô cùng. Ông có muÓn tôi ghé låi ÇÜa ông Çi coi bây gi© không? Không ÇÜ®c sao? VÆy ch§ m¶t ting n»a, hay hai ting n»a ch¡c ông không kËt ǵ ch§? CÛng không ÇÜ®c à? Không sao, sáng mai tôi së ghé qua ông. Cæn nhà ông Çang ª sÓ mĂy? Tên ÇÜ©ng có khó Çánh vÀn không? TÓt l¡m. Chín gi© sáng mai, tôi së t§i."
Xong. Bån không bit chi thêm v cæn nhà lúc ÇÀu nhÜng bit ch¡c là 9 gi© sáng mai së có ngÜ©i t§i Çón bån Çi coi nh»ng cæn nhà khác.
Nhiu khi cÛng m¶t vĂn Ç nhÜ vÆy nhÜng ÇÜ®c tŕnh bày theo cách khác, ngÜ©i nghe së có phän Ùng khác lin. Thí dø mĂy lúc trä giá cæn nhà ch£ng hån. Nh¡m chØng nói bån chÎu lên giá m¶t hai ngàn hÖi khó, h lái qua cách khác: "Này ông, tôi thĂy bà nhà và các cháu rĂt Üng cæn này, nu mi tháng ông ch̀ cÀn trä thêm có $60, ch¡c chû së chÎu bán. Ông nh¡m trä thêm nhÜ vÆy ÇÜ®c không? Có sáu chøc m¶t tháng thôi?". PhÜÖng pháp này rĂt hiu quä không nh»ng ch̀ áp døng cho vic bán nhà ÇĂt mà c̣n có th dùng cho vic bán xe c¶, máy móc, Ç̉ Çåc... CuÓi cùng th́ có khác chi Çâu? Mi tháng trä thêm $60 th́ cÛng nhÜ sÓ n® thiu tæng thêm m¶t ngàn. VÆy thôi. RĂt ÇÖn giän mà låi có kt quä. Nh»ng chuyên viên mua bán thÜ©ng ÇÜ®c nghe giäng câu chuyn sau Çây:
Nu bån hƠi m¶t linh møc r¢ng: "ThÜa cha, trong lúc cÀu nguyn, con hút thuÓc ÇÜ®c không?". Ch¡c ch¡n, cha së cho bån nghe m¶t bài giäng luân l v tính cách thiêng liêng cûa nh»ng giây phút cÀu nguyn. NhÜng nu bån Ç¥t Ç°i cách nói chuyn, kt quä së khác lin:
-"ThÜa cha, lúc nào th́ ḿnh có th cÀu nguyn Chúa?"
- "BĂt cÙ lúc nào ḿnh cÛng nên gÀn Chúa. Lúc con có chuyn bủn, cÀu Chúa giúp Ç« con. Lúc con có vic vui, con tå Ön Chúa. Lúc con..."
- "Trong lúc Çang lái xe hay Çang làm vic con có cÀu Chúa ÇÜ®c không?"
- "Ch¡c ch¡n là ÇÜ®c. BĂt cÙ lúc nào..."
- "VÆy trong lúc con Çang hút thuÓc, con cÀu nguyn có ÇÜ®c không?"
- "Anh hƠi lÄn thÄn quá. ñă bäo bĂt cÙ lúc nào cÀu Chúa cÛng là tÓt mà."
Kt quä khác h£n. Bån thĂy Çó. Cä Çn nh»ng ngÜ©i Çåo ÇÙc, hiu bit nhiu nhÜ các cha cÛng bÎ cho vào xic dÍ dàng. Coi vÆy mà không phäi vÆy.
4. Phân l©i hôm nay là bao nhiêu?
H: Xin li anh, cho Çn gi© này tôi vÅn chÜa quên ÇÜ®c cái k nim cay Ç¡ng cûa lÀn Ç°i n® cách Çây vài næm. Tôi Çă gi Çin thoåi khäo giá kh¡p nÖi r̉i m§i Çn Çin ÇÖn ª m¶t væn pḥng cho phân l©i thĂp nhĂt. NhÜng Çn khi ra escrow k giĂy t©...
ñ: H t¥ng cho bån m¶t phân l©i cao hÖn, phäi vÆy không?
H: ñúng vÆy. HÙa m¶t Ç¢ng, làm m¶t nÈo. Tøi tôi giÆn ói máu mà vÅn phäi Ç¥t bút k Çåi vào t© giĂy n® 30 næm. VØa k vØa nghin ræng, nh¡m m¡t, chau mày, Çau kh° nhÜ m¶t phåm nhân lúc k tên vào bän án 30 næm kh° sai. CÛng tåi nh¢m lúc Çó phân l©i thÎ trÜ©ng låi Çang røc rÎch Çi lên nên Çành phäi chÎu vÆy cho xong, chÙ nu không, tôi Çă xách h̉ sÖ Çi ch khác tØ khuya r̉i. Mà không phäi ch̀ ḿnh tôi bÎ vÆy Çâu anh à. Bån bè, anh em ḿnh cÛng g¥p cänh Çó hà rÀm. Rit r̉i, nói anh tha li, tôi không có vÖ ÇÛa cä n¡m, nhÜng tôi thĂy khó tin mĂy ông Loan Brokers quá.
ñ: Xin ÇÜ®c chia sÈ cái "Chùm Nho UĂt HÆn" cûa bån. Có th bån ch£ng may g¥p phäi m¶t væn pḥng không ÇÙng Ç¡n, nhÜng cÛng có th do vic tŕnh bày tÜ tܪng gi»a 2 bên không ÇÜ®c rơ ràng. V́ nhiu l do khá phÙc tåp, cái lăi suĂt bån nghe ÇÜ®c qua Çin thoåi thÜ©ng là lăi suĂt dành cho ... ngÜ©i khác chÙ không phäi cho bån.
H: VÆy th́ làm sao bit ÇÜ®c cái lăi suĂt ḿnh së có? Nh»ng l©i quäng cáo trên các báo chí có Çúng không, và nu tôi Çn Væn Pḥng Loan Broker làm ÇÖn mÜ®n n® ngay trong ngày hôm Çó, liu tôi có ÇÜ®c hܪng phân l©i Çæng trong báo hay không?
ñ: Nh»ng l©i quäng cáo Ăy có th Çúng, có th sai và dù có Çúng chæng n»a, th́ cái cÖ may bån ÇÜ®c hܪng phân l©i Çó cÛng mong manh nhÜ bån chÖi ... ru-lét Çen ÇƠ, nghïa là khoäng næm æn, næm thua. Quäng cáo trên báo...
H: Tôi không nói mĂy t© báo biu cûa ngÜ©i Vit ḿnh. Ư tôi muÓn nh¡c t§i nh»ng t© báo MÏ có uy tín nhÜ Báo San Jose Mercury News ch£ng hån. Không lë nh»ng quäng cáo Ăy cÛng có th sai hay sao?
ñ: CÛng ch£ng hÖn ǵ nh»ng l©i quäng cáo trên các báo Vit Nam. Trܧc ht, cái phân l©i bån thĂy Çó ÇÜ®c ÇÜa cho nhà báo tØ thÙ ngày thÙ næm, thÙ sáu tuÀn trܧc, trܧc khi các nhà bæng Çóng cºa ngh̀ cuÓi tuÀn. ñn ngày thÙ hai báo ra, thÎ trÜ©ng có th không c̣n nhÜ vÆy. ñó là chÜa nói Çn nh»ng ngÜ©i cä tháng không chÎu Ç°i quäng cáo lĂy m¶t lÀn. HÖn n»a, Loan Broker thÜ©ng cho Çæng phân l©i thĂp nhĂt ch̀ có ÇÜ®c trong nh»ng Çiu kin l tܪng và ch̀ áp døng cho th©i hån cam kt (lock rate) rĂt ng¡n, tØ 10 Çn 14 ngày. Nói tr¡ng ra Çây là phân l©i dành cho nh»ng ngÜ©i Çă vÜ®t qua hÀu ht mi giai Çoån cûa thû tøc mÜ®n n® và h̉ sÖ Çă ÇÜ®c nhà bæng chĂp thuÆn cho mÜ®n n® r̉i, nay ch̀ c̣n ch© thƠa thuÆn v lăi suĂt là có th ra escrow k giĂy t© kt thúc. Nu bån m§i coi báo Ç thæm ḍ giá cä, làm sao Loan Broker có th hoàn tĂt h̉ sÖ cûa bån trong ṿng 10 ngày? C̣n coi báo tÙc là h̉ sÖ chÜa có ǵ ht. TØ khªi ÇÀu Çó cho Çn lúc xong xuôi, bån phäi mĂt khoäng 45 ngày, chÜa k vào nh»ng th©i kÿ sôi Ƕng, th©i gian cÀn thit có th kéo dài trên 2 tháng. Phân l©i dành cho ngÜ©i cÀn lock 45 ngày, tÙc là cho nh»ng ngÜ©i nhÜ bån, së cao hÖn phân l©i quäng cáo dành cho nh»ng ngÜ©i Çă vÜ®t gÀn ht Çoån ÇÜ©ng chin binh.
H: VÆy các væn pḥng Loan Broker quäng cáo b¢ng phân l©i nào?
ñ: Nu hôm nay bån có ngÜ©i quen k escrow kt thúc h̉ sÖ v§i phân l©i 7% và bån khäo giá các nÖi khác cÛng có phân l©i 7%, liu bån có chÎu nåp ÇÖn ª væn pḥng cho phân l©i phƠng ÇÎnh là 7.25%? Trä l©i xong câu này, bån së hiu ngay v́ sao các væn pḥng mÜ®n n® phäi quäng cáo b¢ng phân l©i thĂp nhĂt, dù bit r¢ng phân l©i này không th áp døng cho ngÜ©i khách m§i.
Coi vÆy mà không phäi vÆy.
4. Mua nhà không phí t°n
H: H̉i Çó, qua m¶t real estate agent, tôi mua m¶t cæn nhà giá khoäng hai træm ngàn. Ngoài tin bƠ xuÓng làm down payment, tôi c̣n phäi trä thêm khoäng $5,000 tin phí t°n. Sau nghe chuyn m¶t anh bån mua m¶t cæn nhà giá cä cÛng c« nhÜng nh© g¥p ÇÜ®c m¶t agent giƠi nên ngoài tin down ra, bån tôi không phäi trä thêm m¶t Ç̉ng phí t°n nào. Tôi cÙ tic sao không g¥p ÇÜ®c ngÜ©i agent giƠi nhÜ vÆy cho Ç« tÓn kém, c̣n bån tôi th́ cÛng có chê tôi là dåi.
ñ: Không phäi vÆy. Trong m¶t vø mua bán nhà, có rĂt nhiu công vic b¡t bu¶c phäi làm. ñă có ngÜ©i làm tĂt phäi trä công cho h. Tin phí t°n b¡t bu¶c phäi có, không th nào nói là không phí t°n ÇÜ®c. VĂn Ç ch̀ ÇÖn giän là ai là ngÜ©i trä tin phí t°n Çó. VÆy thôi.
H: Agent giƠi có th nói khéo Ç chû nhà trä cho ḿnh ÇÜ®c không?
ñ: Nu chû bán phäi trä thêm næm ngàn phí t°n Çáng lë ngÜ©i mua phäi trä, h së tæng giá bán lên thêm næm ngàn cao hÖn giá Çïnh bán. Thí dø ngu©i chû tính bán giá tÓi thiu là $195,000, bây gi© ḿnh xin thêm næm ngàn phí t°n, h së tæng giá bán lên là $200,000.
H: Nu h cÙ cho thêm næm ngàn mà vÅn bán giá $195,000 th́...
ñ: Th́ có nghïa là bån chÜa trä giá xuÓng mÙc tÓi thiu. Trong trÜ©ng h®p này, trong bøng, ngÜ©i chû d¿ liu bán $190,000 nhÜng ngoài m¥t h vÅn Ç̣i giá 195,000.
H: Nu vÆy ngÜ©i mua không nên mua nhà theo lÓi này?
ñ: Nu ngÜ©i mua ch̀ Çû tin bƠ down mà không có tin trä thêm phí t°n, có th áp døng theo lÓi này nhÜng phäi nh§ r¢ng không ai cho không ḿnh næm ngàn Ç̉ng Çó. SÓ tin này thay v́ phäi trä lin vào lúc mua nhà th́ låi bin thành món n® 15 næm hay 30 næm.
H: C̣n cái vø Ç°i n® miÍn phí mà mĂy væn pḥng trung gian mÜ®n n® nh© báo chí Çæng hà rÀm, có thÆt không?
ñ: CÛng tÜÖng t¿ vÆy thôi. Nói chung th́ khi bån Çi Ç°i n® có mĂy cách trä tin phí t°n nhÜ sau:
1. Bån t¿ móc túi ra trä lĂy tin phí t°n. ñây là trÜ©ng h®p b́nh thÜ©ng.
2. MÜ®n n® m§i nhiu hÖn n® cÛ, lĂy sÓ tin mÜ®n tr¶i ra này Ç thanh toán phí t°n. Trong trÜ©ng h®p này, sÓ tin phí t°n Çă ÇÜ®c c¶ng vào sÓ n® thiu và bån së phäi trä cä vÓn lÅn l©i mi tháng cho Çn khi xong ht n® m§i thôi.
3. Nu bån không muÓn mÜ®n n® cao hÖn, cÛng không muÓn móc túi ra trä thêm tin phí t°n th́ chính nhà bæng së trä phí t°n cho bån. Nhà bæng này së cho væn pḥng m¶t sÓ tin rebate và væn pḥng này së dùng tin rebate Ăy Ç thanh toán các thÙ phí t°n.
H: Sao cái anh nhà bæng này h tÓt th? ñă không Ç̣i ḿnh móc túi ra trä phí t°n, cÛng không tæng sÓ n® c̣n thiu låi c̣n cho tin Ç thanh toán các phí t°n?
ñ: H không tÓt nhÜ bån nghï Çâu. NgÜ©i ta mª nhà bæng Ç kim l©i chÙ không phäi Ç tåo phܧc ÇÙc cho con cháu. H æn l©i tØ sÓ tin bån trä tháng tháng cho h. Trong vø Ç°i n® miÍn phí, phân l©i së cao hÖn so v§i lÓi mÜ®n n® b́nh thÜ©ng. Nu phân l©i thÎ trÜ©ng n® fixed 30 næm là 7% cho 2 points, th́ ngÜ©i mÜ®n n® no point, no cost së phäi chÎu 7.5% hay 7.75%. V§i m¶t món n® $150,000, con n® no point, no cost së phäi trä cao hÖn khoäng $50 m¶t tháng. Thu n® khoäng 5 næm là nhà bæng Çă lĂy låi ÇÜ®c tin phí t°n mÜ®n n®. PhÀn c̣n låi là h l©i. Nu bån bán nhà hay nh© trúng Ƕc Ç¡c mà thanh toán ht n® trܧc hån 5 næm th́ nhà bæng l. L ª Çây thÜ©ng không có nghïa là h mĂt mát hay thit tḥi ǵ, mà ch̀ là h không ÇÜ®c l©i nhiu nhÜ nu h cho bån vay theo lÓi có trä tin phí t°n. Xin lĂy m¶t thí dø b́nh dân cho dÍ hiu. Pḥng trà khiêu vÛ, thay v́ lĂy vé $10 vào cºa, $3 mi ly nܧc, h có th m©i bån vào cºa miÍn phí. Nghe th́ thÆt hĂp dÅn, nhÜng h së tính $8 cho ly nܧc ÇÀu và $5 cho nh»ng ly sau. Nu bån ch̀ vào ng̉i m¶t lát, uÓng m¶t ly nܧc th́ h có l chút Ç̀nh, nhÜng nu bån gi hai ba ly nܧc th́ h hu ho¥c có l©i nhiu hÖn.
Trung b́nh, v§i món n® $150,000, nu gi» n® trên 5 næm, ngÜ©i mÜ®n n® b¡t ÇÀu l, mi tháng khoäng $50. Càng gi» lâu, con n® "miÍn phí" càng l và ngÜ®c låi, nhà bæng càng l©i.
H: Có khi nào nhà bæng l không?
ñ: Nu ngÜ©i mÜ®n n® bán nhà hay låi Ç°i n® ngay sau m¶t th©i gian quá ng¡n, nhà bæng l. Có ngÜ©i mÜ®n n® miÍn phí Ç®t 2, chÜa kÎp trä tin tháng nào th́ phân l©i låi xuÓng Ç®t 3, låi Ç°i n® n»a. MĂy ngàn rebate, nhà bæng mĂt không. Ch̀ có trong trÜ©ng h®p him hoi này, h m§i l. L s¥c gåch! Nu nhà bæng Çă bán n® cho ngÜ©i khác, th́ ngÜ©i này là kÈ chÎu thit tḥi.
H: Nghe nói nhà bæng h khôn l¡m, sao kÿ này h låi ...
ñ: H không có ngu. H tin r¢ng sÓ ngÜ©i Ç°i n® lÀn n»a së rĂt ít v́ lăi suĂt gÀn nhÜ không th thĂp hÖn ÇÜ®c n»a. Ngoài ra, nhà bæng æn l©i v§i cä ngàn ngÜ©i th́ có l v§i vài ngÜ©i cÛng không æn nh¢m ǵ.
Tóm låi, không có chuyn mÜ®n n® miÍn phí. Phí t°n vÅn có, ch̀ có cách trä tin phí t°n khác Çi mà thôi.
Coi vÆy mà không phäi vÆy.