Kh°ng Tr†ng Hinh
Câu chuyŒn nhà ÇÃt
Bây gi©, báo chí låi Çua nhau Çæng tin vŠ chuyŒn phân l©i mÜ®n n® mua nhà hå xuÓng m¶t lÀn n»a. ñã vÆy, ngÜ©i ta låi còn ÇÒn Çåi là nhà cºa trong vùng vÎnh San Francisco nào là lên giá, nào là dÍ bán l¡m. M†i ngÜ©i låi nhào vào ÇÎa Óc. NgÜ©i Çang ª nhà thuê thì b¡t ÇÀu Çi lùng ki‰m mua cho b¢ng ÇÜ®c m¶t cæn nhà Ç‹ ª, tránh cänh tháng tháng móc túi trä tiŠn cho chû, låi còn lâu lâu bÎ hoåch hoË Çû ÇiŠu. KÈ có nhà rÒi thì ngÃp nghé Ç°i lÃy cæn nhà l§n hÖn. ñã có nh»ng hàng ngÜ©i s¡p dài dài tåi nhiŠu væn phòng bán nhà m§i. RÒi thì bao nhiêu câu hÕi låi ÇÜ®c Ç¥t ra: mua nhà th‰ nào cho có l®i; mÜ®n loåi n® nào thì tÓt hÖn; phí t°n mua nhà, mÜ®n n® th‰ nào là vØa phäi... Nói cho Çúng thì nܧc MÏ cÛng Çã có nhiŠu luÆt lŒ quy ÇÎnh nh»ng thû tøc h‰t sÙc ch¥t chë, h‰t sÙc chi ti‰t vŠ vø mua nhà, bán nhà, mÜ®n n®, Ç°i n® Ç‹ bäo vŒ dân chúng khÕi bÎ nh»ng "con cá mÆp" tÜ bän bóc l¶t. HÖn n»a, hÀu h‰t gi§i hành nghŠ ÇÎa Óc là nh»ng ngÜ©i bi‰t lë công b¢ng và có lòng lÜÖng thiŒn. NhÜng mà ª Çâu mà ch£ng có ngÜ©i gian, ª Çâu mà låi không có nh»ng cºa tiŒm treo ÇÀu dê, bán thÎt chó. NgÜ©i bình dân mình kêu b¢ng "Coi vÆy mà không phäi vÆy". Dܧi Çây là mÃy thí dø sÖ khªi.
1. ˆn không ÇÜ®c, bÕ.
H: Ba cái vø mua nhà, mÜ®n n® ª bên MÏ thiŒt là l¶n x¶n. L¶n x¶n h‰t c«, nhiŠu khi Çã träi qua rÒi mà cÛng hi‹u không n°i! HÒi xÜa còn ª VN, khi mình Çã chÎu mua m¶t cæn nhà giá 2 triŒu ÇÒng là cÙ viŒc lÃy Çúng 2 triŒu båc gói vào mÃy t© nh¿t trình, bi‹u th¢ng cháu lÃy cái xe Honda chª låi chܪng kh‰ kš giÃy, giao tiŠn là xong. Bây gi© mua nhà ª bên này sao mà nhÙc ÇÀu quá c«. Ngoài cái giá nhà phäi trä, ngÜ©i ta låi còn c¶ng thêm vào Çó mÃy chøc thÙ tiŠn lå huÖ, lå ho¡c. Nào là tiŠn escrow, tiŠn title, tiŠn sang tên... Ôi thôi Çû thÙ. Ri‰t rÒi t© giÃy tính tiŠn mình phäi trä nó dài lòng thòng nhÜ m¶t cái s§ Táo quân. ñã vÆy, m‡i ngÜ©i låi chÎu m¶t lÓi tính tiŠn khác nhau. CÛng th©i mua cæn nhà giá hai træm ngàn mà có ngÜ©i chÌ trä tiŠn giÃy t© c« hai ngàn mÃy trong khi có ngÜ©i phäi trä tÓi bÄy tám ngàn. Tôi không hi‹u tåi sao vÆy?
ñ: Có nhiŠu lš do l¡m (1). Lš do chính Çáng cÛng có mà lš do tr©i Öi, ÇÃt h«i cÛng có.
H: Nghïa là cÛng có khi mình bÎ tính tiŠn sai, Çáng trä ít mà cuÓi cùng låi bÎ "såc" nhiŠu? Sao hÒi Çó nghe anh nói là MÏ nó có khi‰u... tính tiŠn, là ít khi h† tính sai l¡m?
ñ: H† ít tính sai nhÜng Çôi khi h† "såc" Äu. Tính gì Çúng nÃy Çã là giÕi nhÜng chÌ ÇÜ®c nhÜ vÆy cÛng là giÕi thÜ©ng thÜ©ng vÆy thôi, chÜa có gì xuÃt s¡c. Tính sai mà ngÜ©i ta bÎ "såc" phäi nhÆn chÎu, tính ai mà ngÜ©i bÎ c¡t c° vÅn vui vÈ thÃy r¢ng mình bÎ "såc" h®p lš: cái Çó m§i thiŒt là tính giÕi.
H: Thí dø?
ñ: Thº lÃy món tiŠn chi phí trä cho escrow làm thí dø. ñây là lŒ phí trä cho m¶t cÖ quan trung gian làm giÃy t© sang tên lúc mua, bán nhà. Khi cÖ quan này làm viŒc cho mình, h† së tính công. Cái Çó là ÇÜÖng nhiên rÒi. H† Çâu có xin ÇÜ®c food stamps? Bây gi© m§i hÕi coi ai phäi trä thÙ tiŠn Çó? Dù luÆt pháp chính phû không ghi rõ ai phäi trä, nhÜng tøc lŒ mua bán nhà trong m‡i vùng ÇŠu có ÇÎnh rõ. Tåi Santa Clara County ch£ng hån, ngÜ©i bán nhà phäi trä tiŠn này. VÆy mà có rÃt nhiŠu vø mua bán, nhÃt là nh»ng trÜ©ng h®p không qua trung gian ÇÎa Óc, for sale by owner ch£ng hån, chû nhà thÜ©ng tìm cách b¡t ngÜ©i mua nhà phäi trä tiŠn này.
H: N‰u chû nhà ghi trong kh‰ ܧc là phí t°n giÃy t© së cÜa Çôi næm mÜÖi, næm mÜÖi thì có công b¢ng không?
ñ: Không. Theo thông lŒ trong vùng này thì ngoài tiŠn escrow còn có rÃt nhiŠu món tiŠn khác n»a mà chû bán phäi trä m¶t træm phÀn træm, không có cÜa, có xÈ gì h‰t? NhÜ tiŠn bäo hiÍm chû quyŠn, tiŠn thu‰ sang tên cûa county, tiŠn bäo hi‹m sºa nhà..., trä h‰t, ngÜ©i bán phäi trä h‰t. Ch£ng qua là khi mua nhà For Sale By Owner không có agent nên chû nhà ho¥c vô tình, ho¥c cÓ š hi‹u sai theo lÓi có l®i cho h† nhÜ vÆy mà ngÜ©i mua không bi‰t Çó thôi.
H: Mua nhà m§i cÛng không có agent, chû thÀu có ÇÓi xº v§i mình... tŒ nhÜ vÆy không?
ñ: CÛng tùy nhà thÀu, nhÜng thÜ©ng là h† xº ngÜ©i mua còn... tŒ hÖn vÆy n»a. Ngoài tiŠn escrow, h† còn tìm cách b¡t ngÜ©i mua nhà phäi trä thêm nhiŠu thÙ tiŠn khác v§i thông lŒ. Låi nói chuyŒn cái tiŠn trä escrow. ñã b¡t ngÜ©i mua phäi trä tiŠn này, h† låi còn s¡p x‰p sao Çó Ç‹ cÖ quan escorw låi chính là ngÜ©i cûa h†. M¶t c¡c cÛng không l†t Çi Çâu h‰t.
H: N‰u mình bi‰t rõ m†i chuyŒn, cÜÖng quy‰t không chÎu cho nó "såc" thì thôi ch§ gì?
ñ: CÛng có khi, bi‰t Çó mà cÛng Çành chÎu, không làm sao hÖn ÇÜ®c. Nh¢m lúc nhà m§i Çang ‰ Ƕ, thÃy mình bi‰t, có khi h† vui lòng "de" låi. H† nghï th‰ này: thì cÙ tính lÓ lên, ngÜ©i bÎ "såc" không bi‰t thì có æn, chØng nào g¥p ngÜ©i hi‹u rõ m†i chuyŒn rÒi phän ÇÓi thì m¶t ti‰ng sorry rÒi sºa låi mÃy hÒi. ˆn ÇÜ®c thì tÓt, æn không ÇÜ®c, bÕ. Còn nhÜ g¥p th©i nhà cºa bán ào ào mà ngÜ©i mua bày Ç¥t Çòi hÕi, h† kêu ngÜ©i khác tÙc thì. Trong nh»ng tình huÓng nhÜ vÆy, bi‰t rõ là mua bán không bình thÜ©ng mà cÛng Çành phäi kš tên dù là lúc cÀm bút, mình Çau kh° nghi‰n ræng, nh¡m m¡t, cau mày...
2. Lon coke nào cÛng giÓng nhau, nhÜng cÖm gà thì m‡i dïa m¶t khác
H: Khi nhà thÀu quäng cáo là n‰u mua nhà m§i cûa h†, h† së lo cho ngÜ©i mua có ÇÜ®c phân l©i thÃp hÖn thÎ trÜ©ng. Có thÆt vÆy không?
ñ: Có th‹ là thÆt l¡m. NhÜng bån hãy thº nghï th‰ này: n‰u h† xoay ÇÜ®c cho mình m¶t món n® có phân l©i thÃp hÖn thÎ trÜ©ng thì h† phäi lÃy cái gì bù vào ch‡ thÃp Çó ch§? DÍ ®t. H† tæng giá nhà lên cao hÖn mà mình không bi‰t Çó thôi. Giá nhà m§i rÃt khó so sánh. ñáng lë giá bán là $222,000 h† tæng lên $226,000, nhÃt là låi chÖi thêm vào Çó mÃy con sÓ lÈ, ngÜ©i mua khó bi‰t l¡m. Sao vÆy? Bªi lë nh»ng khu nhà m§i, không khu nào giÓng khu nào. Ki‹u xây khác, vÎ trí khác, cách xây khác, vÆt liŒu khác... Cæn nhà có bán cao hÖn vài ngàn, dÍ dÀu mình nhìn ra ch‡ m¡c, rÈ? nhÜng mà n‰u thÎ trÜ©ng Çang có lãi suÃt 7.5% mà h† cho mình phân l©i 7% thì mình bi‰t ngay là rÈ thÃy rõ. CÙ coi m¶t thí dø nhÜ th‰ này cho dÍ hi‹u: cái lon co-ca thì ª Çâu cÛng nhÜ nhau, Çâu có lon nào khác lon nào, nhÜng nói vŠ cái dïa cÖm gà thì thÆt tình, không tiŒm nào giÓng tiŒm nào. Giä dø ngÜ©i chû tiŒm æn muÓn ÇÜ®c ti‰ng là bán rÈ hÖn ch‡ khác, trong lúc ngÜ©i ta bán coke t§i 60 cents m¶t lon, ông ta chÌ bán có 50 cents mà thôi. Dï nhiên, chû tiŒm thiŒt Çi 10 cents, nhÜng thay vì ông ta bán dïa cÖm có $4.25 thì bán tæng lên là $4.75. Ai bi‰t là m¡c mà than! BÕ 10 xu mà v§t låi 50 xu låi ÇÜ®c ti‰ng là bán rÈ, dåi gì mà không làm? Con tép nhÕ xíu không Çáng bao nhiêu nhÜng lúc thä ra ai cÛng thÃy. Con tôm b¿ chành dành là vÆy mà mình l¥ng lë lÃy vŠ không ai hay. Tܪng mua rÈ, ai dè còn m¡c quá cha. Coi vÆy mà không phäi vÆy.
3. VØa cÀu nguyŒn, vØa hút thuÓc?
Chåy xe ngang qua m¶t khu dân cÜ, bån thÃy m¶t cæn nhà xinh x¡n, trܧc sân låi có c¡m m¶t cái bäng bán nhà. VŠ nhà, bÓc máy g†i ngÜ©i agent có tên trên bäng bán nhà, bån chÌ muÓn bi‰t xem cæn nhà Çó giá bao nhiêu, vÆy thôi. Bån nghï là ngÜ©i ta së vui vÈ cho bån bi‰t ngay chi ti‰t Çó không ÇÀy m¶t phút ÇÒng hÒ vì trên bäng còn có câu muÓn bi‰t thêm chi ti‰t thì xin hÕi ông A, bà B. Không ng© câu chuyŒn trên ÇiŒn thoåi låi kéo dài gÀn nºa ti‰ng ÇÒng hÒ. Khi gác máy lên, té ra mình chÜa bi‰t chi nhiŠu vŠ cæn nhà muÓn hÕi mà ngÜ®c låi, ngÜ©i agent bên kia ÇÀu máy låi hi‹u rõ, hi‹u rÃt rõ bån muÓn gì và låi có cä cái hËn së ÇÜa bån Çi coi mÃy cæn nhà khác vào chiŠu mai. Tåi sao hay vÆy? Là vì h† Çã ÇÜ®c huÃn luyŒn nh»ng phÜÖng pháp nói chuyŒn Ç¥c biŒt vŠ cách trä l©i ÇiŒn thoåi cho nh»ng ngÜ©i hay th¡c m¡c nhÜ bån. NgÜ©i ta dåy agents r¢ng væn phòng ÇÎa Óc không phäi là trung tâm cung cÃp tin tÙc vŠ nhà ÇÃt mà là m¶t nÖi ki‰m khách mua nhà, bán nhà. Khi nào có ÇiŒn thoåi hÕi vŠ nhà, dù chuyên viên ÇÎa Óc bi‰t rõ vŠ cæn nhà Çó cÛng không nên trä l©i ngay, r¢ng chÌ có 4% sÓ nhà bán ÇÜ®c trên thÎ trÜ©ng là do bäng c¡m mà thôi. H† dåy ngÜ©i agent phäi xin l‡i khách Ç‹ Çi ki‰m hÒ sÖ, nh© Çó m§i có c§ xin khách cái sÓ ÇiŒn thoåi. Vài phút sau m§i g†i låi khách, m¶t là Ç‹ ki‹m soát coi ngÜ©i g†i có thÆt tâm muÓn coi nhà hay không, hai là Ç‹ cho khách náo nÙc muÓn bi‰t thêm vŠ cæn nhà. Cái gì cÛng vÆy. Càng bi‰t ít, càng tò mò. ChØng bi‰t ráo trÖn rÒi thì låi... h‰t ham. Agents phäi luôn luôn nh§ là trä l©i khách càng ít, càng tÓt. Khách càng bi‰t nhiŠu vŠ cæn nhà, càng h‰t... muÓn xem. NgÜ©i agent cÛng phäi bi‰t phÜÖng pháp ÇiŠu khi‹n cu¶c ÇÓi thoåi b¢ng cách Ç¥t câu hÕi sau ngÜ®c låi Ç‹ tØ tØ dÅn khách t§i ch‡ lÃy hËn Çi coi nhà. Khách hÕi cæn nhà có mÃy phòng. "ThÜa, cæn nhà ông thÃy Çó có 3 phòng ngû. Th‰ ông Çang ki‰m nhà có 3 phòng hay 4 phòng?"
Khách hÕi giá nhà bao nhiêu. "ThÜa ông, nhà này khoäng giá hai træm ngàn. Th‰ ông cÀn mua cæn nhà c« chØng bao nhiêu tiŠn?"
Khách cÀn bi‰t nhà có lò sܪi hay không thì phäi Çoán ngay là ngÜ©i này thích lò sܪi và cÙ viŒc hÕi låi rÒi tÃn công vào ch‡ Çó. "ThÜa ông, cæn này không có lò sܪi nhÜng có m¶t cæn gÀn Çó, giá cä cÛng c« mà lò sܪi ÇËp mà låi Ãm cúng vô cùng. Ông có muÓn tôi ghé låi ÇÜa ông Çi coi bây gi© không? Không ÇÜ®c sao? VÆy ch§ m¶t ti‰ng n»a, hay hai ti‰ng n»a ch¡c ông không kËt gì ch§? CÛng không ÇÜ®c à? Không sao, sáng mai tôi së ghé qua ông. Cæn nhà ông Çang ª sÓ mÃy? Tên ÇÜ©ng có khó Çánh vÀn không? TÓt l¡m. Chín gi© sáng mai, tôi së t§i."
Xong. Bån không bi‰t chi thêm vŠ cæn nhà lúc ÇÀu nhÜng bi‰t ch¡c là 9 gi© sáng mai së có ngÜ©i t§i Çón bån Çi coi nh»ng cæn nhà khác.
NhiŠu khi cÛng m¶t vÃn ÇŠ nhÜ vÆy nhÜng ÇÜ®c trình bày theo cách khác, ngÜ©i nghe së có phän Ùng khác liŠn. Thí dø mÃy lúc trä giá cæn nhà ch£ng hån. Nh¡m chØng nói bån chÎu lên giá m¶t hai ngàn hÖi khó, h† lái qua cách khác: "Này ông, tôi thÃy bà nhà và các cháu rÃt Üng cæn này, n‰u m‡i tháng ông chÌ cÀn trä thêm có $60, ch¡c chû së chÎu bán. Ông nh¡m trä thêm nhÜ vÆy ÇÜ®c không? Có sáu chøc m¶t tháng thôi?". PhÜÖng pháp này rÃt hiŒu quä không nh»ng chÌ áp døng cho viŒc bán nhà ÇÃt mà còn có th‹ dùng cho viŒc bán xe c¶, máy móc, ÇÒ Çåc... CuÓi cùng thì có khác chi Çâu? M‡i tháng trä thêm $60 thì cÛng nhÜ sÓ n® thi‰u tæng thêm m¶t ngàn. VÆy thôi. RÃt ÇÖn giän mà låi có k‰t quä. Nh»ng chuyên viên mua bán thÜ©ng ÇÜ®c nghe giäng câu chuyŒn sau Çây:
N‰u bån hÕi m¶t linh møc r¢ng: "ThÜa cha, trong lúc cÀu nguyŒn, con hút thuÓc ÇÜ®c không?". Ch¡c ch¡n, cha së cho bån nghe m¶t bài giäng luân lš vŠ tính cách thiêng liêng cûa nh»ng giây phút cÀu nguyŒn. NhÜng n‰u bån Ç¥t Ç°i cách nói chuyŒn, k‰t quä së khác liŠn:
-"ThÜa cha, lúc nào thì mình có th‹ cÀu nguyŒn Chúa?"
- "BÃt cÙ lúc nào mình cÛng nên gÀn Chúa. Lúc con có chuyŒn buÒn, cÀu Chúa giúp Ç« con. Lúc con có viŒc vui, con tå Ön Chúa. Lúc con..."
- "Trong lúc Çang lái xe hay Çang làm viŒc con có cÀu Chúa ÇÜ®c không?"
- "Ch¡c ch¡n là ÇÜ®c. BÃt cÙ lúc nào..."
- "VÆy trong lúc con Çang hút thuÓc, con cÀu nguyŒn có ÇÜ®c không?"
- "Anh hÕi lÄn thÄn quá. ñã bäo bÃt cÙ lúc nào cÀu Chúa cÛng là tÓt mà."
K‰t quä khác h£n. Bån thÃy Çó. Cä ljn nh»ng ngÜ©i Çåo ÇÙc, hi‹u bi‰t nhiŠu nhÜ các cha cÛng bÎ cho vào xi‰c dÍ dàng. Coi vÆy mà không phäi vÆy.
4. Phân l©i hôm nay là bao nhiêu?
H: Xin l‡i anh, cho ljn gi© này tôi vÅn chÜa quên ÇÜ®c cái k› niŒm cay Ç¡ng cûa lÀn Ç°i n® cách Çây vài næm. Tôi Çã g†i ÇiŒn thoåi khäo giá kh¡p nÖi rÒi m§i ljn ÇiŠn ÇÖn ª m¶t væn phòng cho phân l©i thÃp nhÃt. NhÜng ljn khi ra escrow kš giÃy t©...
ñ: H† t¥ng cho bån m¶t phân l©i cao hÖn, phäi vÆy không?
H: ñúng vÆy. HÙa m¶t Ç¢ng, làm m¶t nÈo. Tøi tôi giÆn ói máu mà vÅn phäi Ç¥t bút kš Çåi vào t© giÃy n® 30 næm. VØa kš vØa nghi‰n ræng, nh¡m m¡t, chau mày, Çau kh° nhÜ m¶t phåm nhân lúc kš tên vào bän án 30 næm kh° sai. CÛng tåi nh¢m lúc Çó phân l©i thÎ trÜ©ng låi Çang røc rÎch Çi lên nên Çành phäi chÎu vÆy cho xong, chÙ n‰u không, tôi Çã xách hÒ sÖ Çi ch‡ khác tØ khuya rÒi. Mà không phäi chÌ mình tôi bÎ vÆy Çâu anh à. Bån bè, anh em mình cÛng g¥p cänh Çó hà rÀm. Ri‰t rÒi, nói anh tha l‡i, tôi không có š vÖ ÇÛa cä n¡m, nhÜng tôi thÃy khó tin mÃy ông Loan Brokers quá.
ñ: Xin ÇÜ®c chia sÈ cái "Chùm Nho UÃt HÆn" cûa bån. Có th‹ bån ch£ng may g¥p phäi m¶t væn phòng không ÇÙng Ç¡n, nhÜng cÛng có th‹ do viŒc trình bày tÜ tܪng gi»a 2 bên không ÇÜ®c rõ ràng. Vì nhiŠu lš do khá phÙc tåp, cái lãi suÃt bån nghe ÇÜ®c qua ÇiŒn thoåi thÜ©ng là lãi suÃt dành cho ... ngÜ©i khác chÙ không phäi cho bån.
H: VÆy thì làm sao bi‰t ÇÜ®c cái lãi suÃt mình së có? Nh»ng l©i quäng cáo trên các báo chí có Çúng không, và n‰u tôi ljn Væn Phòng Loan Broker làm ÇÖn mÜ®n n® ngay trong ngày hôm Çó, liŒu tôi có ÇÜ®c hܪng phân l©i Çæng trong báo hay không?
ñ: Nh»ng l©i quäng cáo Ãy có th‹ Çúng, có th‹ sai và dù có Çúng chæng n»a, thì cái cÖ may bån ÇÜ®c hܪng phân l©i Çó cÛng mong manh nhÜ bån chÖi ... ru-lét Çen ÇÕ, nghïa là khoäng næm æn, næm thua. Quäng cáo trên báo...
H: Tôi không nói mÃy t© báo bi‰u cûa ngÜ©i ViŒt mình. Ý tôi muÓn nh¡c t§i nh»ng t© báo MÏ có uy tín nhÜ Báo San Jose Mercury News ch£ng hån. Không lë nh»ng quäng cáo Ãy cÛng có th‹ sai hay sao?
ñ: CÛng ch£ng hÖn gì nh»ng l©i quäng cáo trên các báo ViŒt Nam. Trܧc h‰t, cái phân l©i bån thÃy Çó ÇÜ®c ÇÜa cho nhà báo tØ thÙ ngày thÙ næm, thÙ sáu tuÀn trܧc, trܧc khi các nhà bæng Çóng cºa nghÌ cuÓi tuÀn. ñ‰n ngày thÙ hai báo ra, thÎ trÜ©ng có th‹ không còn nhÜ vÆy. ñó là chÜa nói ljn nh»ng ngÜ©i cä tháng không chÎu Ç°i quäng cáo lÃy m¶t lÀn. HÖn n»a, Loan Broker thÜ©ng cho Çæng phân l©i thÃp nhÃt chÌ có ÇÜ®c trong nh»ng ÇiŠu kiŒn lš tܪng và chÌ áp døng cho th©i hån cam k‰t (lock rate) rÃt ng¡n, tØ 10 ljn 14 ngày. Nói tr¡ng ra Çây là phân l©i dành cho nh»ng ngÜ©i Çã vÜ®t qua hÀu h‰t m†i giai Çoån cûa thû tøc mÜ®n n® và hÒ sÖ Çã ÇÜ®c nhà bæng chÃp thuÆn cho mÜ®n n® rÒi, nay chÌ còn ch© thÕa thuÆn vŠ lãi suÃt là có th‹ ra escrow kš giÃy t© k‰t thúc. N‰u bån m§i coi báo Ç‹ thæm dò giá cä, làm sao Loan Broker có th‹ hoàn tÃt hÒ sÖ cûa bån trong vòng 10 ngày? Còn coi báo tÙc là hÒ sÖ chÜa có gì h‰t. TØ khªi ÇÀu Çó cho ljn lúc xong xuôi, bån phäi mÃt khoäng 45 ngày, chÜa k‹ vào nh»ng th©i kÿ sôi Ƕng, th©i gian cÀn thi‰t có th‹ kéo dài trên 2 tháng. Phân l©i dành cho ngÜ©i cÀn lock 45 ngày, tÙc là cho nh»ng ngÜ©i nhÜ bån, së cao hÖn phân l©i quäng cáo dành cho nh»ng ngÜ©i Çã vÜ®t gÀn h‰t Çoån ÇÜ©ng chi‰n binh.
H: VÆy các væn phòng Loan Broker quäng cáo b¢ng phân l©i nào?
ñ: N‰u hôm nay bån có ngÜ©i quen kš escrow k‰t thúc hÒ sÖ v§i phân l©i 7% và bån khäo giá các nÖi khác cÛng có phân l©i 7%, liŒu bån có chÎu nåp ÇÖn ª væn phòng cho phân l©i phÕng ÇÎnh là 7.25%? Trä l©i xong câu này, bån së hi‹u ngay vì sao các væn phòng mÜ®n n® phäi quäng cáo b¢ng phân l©i thÃp nhÃt, dù bi‰t r¢ng phân l©i này không th‹ áp døng cho ngÜ©i khách m§i.
Coi vÆy mà không phäi vÆy.
4. Mua nhà không phí t°n
H: HÒi Çó, qua m¶t real estate agent, tôi mua m¶t cæn nhà giá khoäng hai træm ngàn. Ngoài tiŠn bÕ xuÓng làm down payment, tôi còn phäi trä thêm khoäng $5,000 tiŠn phí t°n. Sau nghe chuyŒn m¶t anh bån mua m¶t cæn nhà giá cä cÛng c« nhÜng nh© g¥p ÇÜ®c m¶t agent giÕi nên ngoài tiŠn down ra, bån tôi không phäi trä thêm m¶t ÇÒng phí t°n nào. Tôi cÙ ti‰c sao không g¥p ÇÜ®c ngÜ©i agent giÕi nhÜ vÆy cho Ç« tÓn kém, còn bån tôi thì cÛng có š chê tôi là dåi.
ñ: Không phäi vÆy. Trong m¶t vø mua bán nhà, có rÃt nhiŠu công viŒc b¡t bu¶c phäi làm. ñã có ngÜ©i làm tÃt phäi trä công cho h†. TiŠn phí t°n b¡t bu¶c phäi có, không th‹ nào nói là không phí t°n ÇÜ®c. VÃn ÇŠ chÌ ÇÖn giän là ai là ngÜ©i trä tiŠn phí t°n Çó. VÆy thôi.
H: Agent giÕi có th‹ nói khéo Ç‹ chû nhà trä cho mình ÇÜ®c không?
ñ: N‰u chû bán phäi trä thêm næm ngàn phí t°n Çáng lë ngÜ©i mua phäi trä, h† së tæng giá bán lên thêm næm ngàn cao hÖn giá Çïnh bán. Thí dø ngu©i chû tính bán giá tÓi thi‹u là $195,000, bây gi© mình xin thêm næm ngàn phí t°n, h† së tæng giá bán lên là $200,000.
H: N‰u h† cÙ cho thêm næm ngàn mà vÅn bán giá $195,000 thì...
ñ: Thì có nghïa là bån chÜa trä giá xuÓng mÙc tÓi thi‹u. Trong trÜ©ng h®p này, trong bøng, ngÜ©i chû d¿ liŒu bán $190,000 nhÜng ngoài m¥t h† vÅn Çòi giá 195,000.
H: N‰u vÆy ngÜ©i mua không nên mua nhà theo lÓi này?
ñ: N‰u ngÜ©i mua chÌ Çû tiŠn bÕ down mà không có tiŠn trä thêm phí t°n, có th‹ áp døng theo lÓi này nhÜng phäi nh§ r¢ng không ai cho không mình næm ngàn ÇÒng Çó. SÓ tiŠn này thay vì phäi trä liŠn vào lúc mua nhà thì låi bi‰n thành món n® 15 næm hay 30 næm.
H: Còn cái vø Ç°i n® miÍn phí mà mÃy væn phòng trung gian mÜ®n n® nh© báo chí Çæng hà rÀm, có thÆt không?
ñ: CÛng tÜÖng t¿ vÆy thôi. Nói chung thì khi bån Çi Ç°i n® có mÃy cách trä tiŠn phí t°n nhÜ sau:
1. Bån t¿ móc túi ra trä lÃy tiŠn phí t°n. ñây là trÜ©ng h®p bình thÜ©ng.
2. MÜ®n n® m§i nhiŠu hÖn n® cÛ, lÃy sÓ tiŠn mÜ®n tr¶i ra này Ç‹ thanh toán phí t°n. Trong trÜ©ng h®p này, sÓ tiŠn phí t°n Çã ÇÜ®c c¶ng vào sÓ n® thi‰u và bån së phäi trä cä vÓn lÅn l©i m‡i tháng cho ljn khi xong h‰t n® m§i thôi.
3. N‰u bån không muÓn mÜ®n n® cao hÖn, cÛng không muÓn móc túi ra trä thêm tiŠn phí t°n thì chính nhà bæng së trä phí t°n cho bån. Nhà bæng này së cho væn phòng m¶t sÓ tiŠn rebate và væn phòng này së dùng tiŠn rebate Ãy Ç‹ thanh toán các thÙ phí t°n.
H: Sao cái anh nhà bæng này h† tÓt th‰? ñã không Çòi mình móc túi ra trä phí t°n, cÛng không tæng sÓ n® còn thi‰u låi còn cho tiŠn Ç‹ thanh toán các phí t°n?
ñ: H† không tÓt nhÜ bån nghï Çâu. NgÜ©i ta mª nhà bæng Ç‹ ki‰m l©i chÙ không phäi Ç‹ tåo phܧc ÇÙc cho con cháu. H† æn l©i tØ sÓ tiŠn bån trä tháng tháng cho h†. Trong vø Ç°i n® miÍn phí, phân l©i së cao hÖn so v§i lÓi mÜ®n n® bình thÜ©ng. N‰u phân l©i thÎ trÜ©ng n® fixed 30 næm là 7% cho 2 points, thì ngÜ©i mÜ®n n® no point, no cost së phäi chÎu 7.5% hay 7.75%. V§i m¶t món n® $150,000, con n® no point, no cost së phäi trä cao hÖn khoäng $50 m¶t tháng. Thu n® khoäng 5 næm là nhà bæng Çã lÃy låi ÇÜ®c tiŠn phí t°n mÜ®n n®. PhÀn còn låi là h† l©i. N‰u bån bán nhà hay nh© trúng Ƕc Ç¡c mà thanh toán h‰t n® trܧc hån 5 næm thì nhà bæng l‡. L‡ ª Çây thÜ©ng không có nghïa là h† mÃt mát hay thiŒt thòi gì, mà chÌ là h† không ÇÜ®c l©i nhiŠu nhÜ n‰u h† cho bån vay theo lÓi có trä tiŠn phí t°n. Xin lÃy m¶t thí dø bình dân cho dÍ hi‹u. Phòng trà khiêu vÛ, thay vì lÃy vé $10 vào cºa, $3 m‡i ly nܧc, h† có th‹ m©i bån vào cºa miÍn phí. Nghe thì thÆt hÃp dÅn, nhÜng h† së tính $8 cho ly nܧc ÇÀu và $5 cho nh»ng ly sau. N‰u bån chÌ vào ngÒi m¶t lát, uÓng m¶t ly nܧc thì h† có l‡ chút ÇÌnh, nhÜng n‰u bån g†i hai ba ly nܧc thì h† huŠ ho¥c có l©i nhiŠu hÖn.
Trung bình, v§i món n® $150,000, n‰u gi» n® trên 5 næm, ngÜ©i mÜ®n n® b¡t ÇÀu l‡, m‡i tháng khoäng $50. Càng gi» lâu, con n® "miÍn phí" càng l‡ và ngÜ®c låi, nhà bæng càng l©i.
H: Có khi nào nhà bæng l‡ không?
ñ: N‰u ngÜ©i mÜ®n n® bán nhà hay låi Ç°i n® ngay sau m¶t th©i gian quá ng¡n, nhà bæng l‡. Có ngÜ©i mÜ®n n® miÍn phí Ç®t 2, chÜa kÎp trä tiŠn tháng nào thì phân l©i låi xuÓng Ç®t 3, låi Ç°i n® n»a. MÃy ngàn rebate, nhà bæng mÃt không. ChÌ có trong trÜ©ng h®p hi‰m hoi này, h† m§i l‡. L‡ s¥c gåch! N‰u nhà bæng Çã bán n® cho ngÜ©i khác, thì ngÜ©i này là kÈ chÎu thiŒt thòi.
H: Nghe nói nhà bæng h† khôn l¡m, sao kÿ này h† låi ...
ñ: H† không có ngu. H† tin r¢ng sÓ ngÜ©i Ç°i n® lÀn n»a së rÃt ít vì lãi suÃt gÀn nhÜ không th‹ thÃp hÖn ÇÜ®c n»a. Ngoài ra, nhà bæng æn l©i v§i cä ngàn ngÜ©i thì có l‡ v§i vài ngÜ©i cÛng không æn nh¢m gì.
Tóm låi, không có chuyŒn mÜ®n n® miÍn phí. Phí t°n vÅn có, chÌ có cách trä tiŠn phí t°n khác Çi mà thôi.
Coi vÆy mà không phäi vÆy.